Q1. 如何租房?
A1. 在montreal租房, 房东和租客一般会遵循以下规则:
- 入住时间
在加拿大租房一般会在每个月的1号入住, 所以一般的房客都是在每个月的月尾或月初搬家. 搬出前要提前一个月通知房东. 如果房东需要房客搬走, 也是如此.
- 租住期限
在目前租房市场上, 有两种租房形式, 第一种为LEASE, 租约期限一般为一年, 一年以后如果续约, 则MONTH BY MONTH, 这一种多为公司经营的APARTMENT大楼或经政府批准的DUPLEX或TRIPLEX. 租客在申请这种出租房时, 往往会被要求提供信用记录和雇主证明. 另一种为房主私下将自己的住房出租一部分给租客,房客则需要与房主协商租住的期限, 这一类的租住形式相对价格便宜, 形式灵活, 随着越来越多的新移民购房而愈加普遍. 但无论对房主还是租客, 相对而言, 没有法律保障.
- 签订租约
当租客决定租住一个单位时，最好与房东签定租约。租约一般规定了双方的责任。租户需看清楚租约里的内容，以免因自己的疏忽而造成日后的麻烦.
- 交付押金
迁入住房前，通常要另付押金（一般是一个月的租金, 有时候也不一定, 有的房东只要100元或50元加币不等）。在迁出时，如果没有损坏房屋及其设备，房东会把全部押金算做你最后一个月的房租.如果房东认为有些物品损坏了，要扣除部分押金来赔偿时, 须征得你的同意.
- 邮件收取
在montreal，邮件是发到每个人的住宅单位的. 一般每一个门牌号码都有一个邮箱或是在门上有一个投递窗口,如果房客和房东同住,邮差则是将邮件放到房东的信箱里，当房东回来后，由他(她)转交给你.
- 维修责任
如果你住的地方屋顶漏水，厕所坏了或没有热水，法例规定房东必须尽快维修. 如果租户弄坏了房屋的设施，租户必须支付维修费用.
- 房东入屋
除非有紧急事件发生（如火警），房东在没有征求租户的同意下不可以入屋。如果房东有充分的理由，而且提前24小时通知，房东是可以入屋的.
- 搬家事宜
房东一般无权在无正当的理由的情况下叫租户搬离. 房东因为售房等原因需要租客搬出, 则必须发出书面通知. 如果租户不同意房东提出的理由，可以向有关部门投诉.
- 更改地址
到邮局填写一张“更改地址卡”但需要支付一定的费用，邮局就会在一定的时间内, 把寄到旧地址的信件再发送到新地址. 为了减少不必要的开支, 您也可以打电话或上网通知各个政府部门更改地址.
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Q2. 如何购买商住两用房(带街面商铺的住宅)?
A2. 近来由于商住两用房既可以自住又可以用来自己经营带来可观的收入, 越来越多的新移民开始关注商住两用房.与购买普通的住宅不同的是, 商住两用房往往是带有Small Business的Property, 所以在考虑购买商住两用房时, 应注意以下几点不同:
- 使用不同的买卖合同
签署买卖合同的时候最好分别签署不同的两份合同: 一份为Agreement of Purchase and Sale (Condominium Resale - Commercial), 另一份为Agreement of Purchase and Sale (Business in Leased Premises Under the Bulk Sales Act). 请注意在第二份For Business的转让合同中注明Under the Bulk Sales Act(Ontaio)可以最大程度保护新业主的利益. 调查经营情况
Small Business在理论上包括三个部分:
- Intangible Asset: GoodwillTangible Asset: Real Property, Chattels & Equipment
- Variable Asset: Inventory
所以在转让Small Businness时, 卖方必须准备能体现以上三要素的有关文书:
- Copy of the most recent financial statement or income and expense proofCopy of the existing lease agreementCopy of the list of chattels and equipment
- Copy of list of inventory and individual item's cost statement
如果卖方没有准备好financial statement, 买方最好自己亲自现场调查, 估计出卖方近期的实际经营状况, 并签署一份 Waiver. Small Business的贷款或启动资金来源
原则上有以下三中渠道获得财务支持：
- Mortgage the building向政府申请Small Business Loan, 最高限额$250,000，请注意这种贷款仅限于用来购买经营用的设备或可动产
- 由卖方提供Chattel Mortgage, 类似与购买普通住宅时的 V T B（Vender Take Back）
- 对Small Business的估价
首先需要了解以下几个要素：
- Cash FlowCash Flow MultipleNon-operating Asset
- Loans Outstanding
然后分以下三部计算，可得出Equity Value of The Business:
- Cash Flow * Cash Flow Multiple = Capitalized Cash FlowCapitalized Cash Flow + Non-operating Assets = Enterprise Value
- Enterprise Value - Loans Outstanding = Equity Value of the Business
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Q3. 卖房所得与 Captal Gain 及 Taxible Income 的关系?
A3. A capital gain is a gain on the sale or exchange of capital assets that meets the criteria for a capital gain as set out in the Income Tax Act.
Over the years, the determination has been made based on a number of factors:
- Intention of the taxpayer
When a property is bought for investment, any resale profit could still be considered taxable as ordinary income if the apparent intent was resell for a profit at a future date. Relationship to the taxpayer's business
If a taxpayer uses expertise acquired in regular business activity to generate a profit on the purchase/sale of similar or related commodities, the Tax Court will undobtedly classify profits as taxable under ordinary business income. Frequency of Transactions
Usually, frequency of such occurrences suggests the carrying on of a business for profit. Nature of Transaction and Asset
Taxability as income may be indicated if the asset cannot normally be used either personally or for investment purposes. Objects of the Corporation
The Tax Court will look at the articles of incorporation to determine if a transaction falls under the objects of the corporation, and if it is part of usual business. Length of time held
Profits would likely be taxed as regular business income if a taxpayer buys and sells real estate on a regular basis.
- Exemptions
The major exemption for real estate practitioners to consider involves a principle residence.
To qualify as a principal residence, following criteria must be met:
- The taxpayer must own the housing unit, either jointly or solely;A family unit may only have one principal residence;The land upon which the housing unit sits cannot exceed one acre and any excess is not considered part of the principal residence unless the taxpayer can prove it is necessary for personal use and enjoyment;The unit must be ordinarily inhabited in the year;
- The unit must be designated as the taxpayer's principal residence for the year.
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Q4. 房地产投资有哪几种方式，在加拿大进行房地产投资有哪些注意要点?
A4.在加拿大， 房地产投资分不同的层次。地产市道好的时候，也许你随便买了个房子，以后就会升值。可是谁都不能保证房地产永远是向上发展， 没有调整期。房地产投资绝对不同于投机，聪明的投资者必须考虑更多的因素，作更慎重和理性的决定。在加拿大的房产投资分为很多层次，投资类型总结为七个层次，主要归结于一个房产投资层面金字塔图里(见下图):
注意要点：
- 可以很肯定的是，不同层次的投资，资金投入不同，风险不同，当然回报率也不同。 在这个图解中的不同层次，自下而上，投资所需要的资金规模越来越大，回报率也越高，但风险则越大，同时对专业知识， 经验及市场了解程度，资金运作水平等的要求也越高。这个图解可以帮助地产投资者在投资前了解不同的地产投资要有不同的成本与投入，同样要有不同的期望值。在行动以前，最好给自己一个定位，搞清楚自己在哪个层面上，最适合作哪种投资。自己的努力方向是什么。从上面的房产投资金字塔图可以分析，大部分华人新移民的房地产投资位于底部的1-3层。资金及心理准备尚不能达到某个层次要求的人，不适合参与该层面的投资。同样，如果有足够的资金实力及各方面条件成熟的人，就不必拘泥于过低层次或较低回报率的地产投资层面了。在房产市道不明确的前提下，未来收入不稳定的人不适合投资。什么叫“收入不稳定”，举个简单的例子来作标准：就是，如果一套以租养房的投资房在付了首期款后， 3个月房子没有租出去的情况下也不会“破产”，或者说不用“割肉”，那就不会有太大风险。不了解房地产投资的特性，仍然分不清地产投资和投机的根本区别，对房地产投资有明显投机心态的人目前不适合投资。
- 喜欢钻牛角尖，看问题片面，做事情犹豫不决的人，往往抓不住机会，不适应投资。
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Q5. “在加拿大, 地产经纪人的价值”系列讨论: 经纪仅仅是提供数据和下OFFER的工具吗?
A5. 《地产周刊》96期刊登的一篇读者来稿里，作者在叙述其买房经历时，有这样一段话：
- “联系上经纪后他让我马上到他的办公室，告诉我他的用户名和密码，然后教我怎么登陆MLS网站数据库，怎样查询各种房屋信息，如何看懂资料数据及专业术语。这样使我就如同经纪人一样，想看什么想了解什么都可以，每天刚刚Post出来的也可以及时看到，不仅有每个房子的详细资料，该房屋及该地区房屋近几年的交易情况，房屋交易合同期限和最初要价以及价格变更等情况应有尽有……”
文章刊出后，在地产经纪中引起很大反响，引发了一场关于经纪价值问题的讨论。
每一项工作都有它的价值，经纪的价值又体现在哪些方面呢？
如果你打开地产局数据库网站www.torontomls.net的首页，在LOG IN之前的页面上很清楚明白的写着：Fraudulently accessing the MLS system using someone else's password or allowing another person to fraudulently access the MLS system using your password are criminal offences punishable by up to ten years imprisonment and may result in statutory and contractual damages。
首先，相信这篇文章的作者并不想让这篇文章作为被人利用的线索，让自己和他的经纪人惹上可能最多坐十年牢的官司！在加拿大这个法制社会，每个人只有遵纪守法，才有可能平静而安定地生活。千万不要因为不懂法，让自己惹上官司。
我相信，这篇文章的作者(买房客户)或许不知道这个规定，熟话说: 不知者不为过。 但是给密码的经纪人应该清楚地了解这个规定。否则的话，只有两种可能：
- 1、真的不知道这个最基本的规定，那么他(她) 其它的专业知识 (包括各种与房屋买卖及商业运作相关的法律规定) 是不是平时要注意学习呢?
- 2、知道有这个规定，但是因为现在地产经纪人的竞争实在是太激烈了，为了生意，只有出此下策。
在这个自由竞争的市场里，每个人的竞争手段可以八仙过海，各显神通，但是还是不要以触犯法律为底线为好，这样才能长久。
更重要的一点，如果这是事实，那么在这个事例中, 经纪人就违反了一个基本的经纪人行为准则：替自己的客户保密及负责的原则。
抑或这个经纪人是出于好心, 想给予购房者方便, 掏心窝子交朋友。但事实上这是一种十分不严谨的行为! 因为给一个客人的方便, 是以侵害他的所有其他不知情的客人的利益为代价的!
可能这个拿到密码的客户并不知道，LOGIN进地产局数据库系统之后，他就有可能更改该经纪为他人代理出售的LISTING的信息，有的地产公司授权经纪可以上传待售物业的照片，有的地产公司的设置甚至可以让LOGIN的人更改LISTING的任何信息，如价格、地址、房屋的描述等。
想一想，如果委托该经纪卖房的客户知道他把如此重要的密码给了一个没有经过训练，没有行业规范的其他人，他还能放心地将自己的房产委托给这样一个经纪吗?
更重要的是，一个非常普通的经纪人往往都不会只有一个买房的客户，通常负责任和严谨的人会在自己的地产数据库帐户里输入买房客户的各种信息，包括客户名称、电话及电子邮件地址，如果有合适的房源就会由系统马上电子邮件给相应的客户。这样一来，自己的买房客户就会在第一时间得到适合自己的房源信息，不会错失良机。如果一个不相关的人随便就能进入这个系统，谁来保证其他客户的隐私和利益?
如果说这种做法的经纪人要真正做到严谨负责的话，那就只有一个可能，在任何时候，只有一个委托买房或卖房的客户，然后再换一个密码，接待下一个，保证永远只有一个客户!
也许很多人认为，地产经纪是一个高利润的行业，做成一笔交易，少则几千，多则上万，钱太好赚了! 花4千8百元，用一年左右的时间，拿一个执照，然后领人开车看看房，或者插个牌子，做做广告，就可以大把的赚钱了! 所以现在越来越多的人在考地产经纪的执照。
是不是真的这样呢？
带着这种想法的人，如果是已经在做或正准备做地产经纪的，我坚信在现在或将来帮客户做任何交易的时候，首先心里盘算的是自己能赚多少钱，而很有可能忘掉自己真正的职责和价值。很难想象这样的经纪人如何用自己的经验与专业保护自己委托人的利益。
另一方面，如果房屋的交易方客户本人这么想，可能永远一直走在自己的经纪人的对立面，是很难达到真正的双赢的。
将心比心想一想，一个地产经纪，面对一个尊重自己的服务与专业的客户，与面对一个时刻觉得自己不应该赚那么多的钱，只不过是拿来临时用一用的工具而已的人，他(她)会真心为谁工作呢?
道理其实很简单，了解地产经纪的价值在哪里，相互尊重和理解，为一个共同目标一起努力，那就是拿到真正的好Deal，实现双赢!
地产经纪的价值到底在哪里？
现在已经是信息时代，任何买房子的人可以上MLS.CA查房源，也包括这种极端情况，能拿到地产局数据库的密码。
但是，一个经纪就仅仅是提供数据和下OFFER的工具吗?
我认为提供数据和下OFFER只不过是一个专业合格的地产经纪人份内工作的不到三分之一的内容。
- 1、一个买房子的人，即使看了一百套房子，也不能说就知道了房子的真正价值，这需要专业人士去帮助你判断、分析、研究。即使了解或懂得了房子的价值，但这房子适不适合买家现有的条件及状况，同样需要专业人士来帮助解决。2、了解了房子的大概价值，平时并不经常参与房屋买卖谈判的客户，除非天生就是谈判的天才，要不你怎么判断对方的心态，怎么知道这里谈判的特有规则。或者说谈判要有谈判语言的，并不是只是英文好就行了的， 要不加拿大本地人就不要请经纪人帮着买卖房子了。
其实OFFER本身并没有什么了不起，买卖过房子的人，都会有一份合同的COPY，但合同里的内容是死的，而买卖双方的思维及每个交易的状况是活的。用浪漫主义的说法：谈判是一门艺术，需要天份加训练； 用现实主义的描述：其实每一场谈判，何尝不是一场斗智斗勇的战斗!3、有了公平合理的合同，其实只完成了经纪人职责的三分之一。你的客户并不是贷款专家，不可能在短时间内知道贷款这个行业的所有秘密，而既不是贷款行业的即得利益人，又深知贷款"猫腻"(开个玩笑，希望不要得罪贷款经理们)，经历丰富的地产经纪人，为什么不能把自己以前许许多多经过实际检验，客户一致好评的贷款渠道负责任地介绍给自己的客人? 律师也一样。给出一个List，既让客人少跑弯路，自己的Deal还能顺利交接(那些好处费就免了吧，人不能太贪!)。
这些难道不是隐形价值?4、 而后，地产经纪的职责才真正开始，解决可能的Trouble。
谁能肯定世界上的事情都是完美的？谁都不能确保一个地产交易没有Trouble，就象这个世界没有十全十美的人一样，也没有十全十美的房子。更何况还有各种不同性格与品行的人参与在整个交易过程中。 谁能保证自己在不知情的情况下不被不公平的对待？
遇到问题，相信有经验和负责任的经纪是不会逃避的，这正是体现你的价值与能力的时候，也正是信任你的客户花了钱需要你的帮助的时候。
就象人们一定要买保险一样，不一定会出问题，但出了问题，是自己份内的，就不能逃避，得出面解决!
- 5、 Closing 的协调。
即使没有任何问题，一笔地产交易的交割，就象演一处戏，买卖双方是演员，而你就是导演加后勤，少不了指导和跑腿，更何况帮助的很有可能是没有经验的演员。
每一个行业、每一种交易都有相应的行规或惯例。经纪人的责任就是，既不能让自己的客人吃亏，也不能让不了解常规的客人提出不切实际的要求，因小失大。
如果说，一个合格的地产经纪用三分之一的精力帮人寻找房子或出售房子，并达成协议。 再用三分之一的精力去保障协议的顺利实现。 最后三分之一的精力就是努力实现令人满意的售后服务。我想这才是我们地产经纪应该提供给客人的价值。这里还不包括对市场的研究, 时机的把握, 环境的熟悉, 以及对法律条款及行规的掌握, 甚至有时候起到重要作用的人脉关系……
做为地产经纪人，我们也得扪心自问，上面这些，自己做到没有，做的这么样? 如果没有，就别奢望别人尊重我们这个行业。
但是真正做到这些又谈何容易？当自己累了的时候；当时常的劳而无获的时候；当一个星期7天、1天15个小时随时接电话，随时准备为客户服务的时候，想一想，这一切何尝不是对自己自制力、责任心、敬业度、性格及人品、恒心和毅力的考验呢?
如果一个地产经纪连自己都对自己的职责不清楚，只是把自己降格为信息提供和下OFFER的工具而已，本身就是对自己的职业的不尊重。时间长了，也难怪别人对自己和这个行业的不尊重了!
这让我想起了学校生活，大家都是大学生，是不是每个学生都是同样努力，成绩一样呢?
那为什么有的学生年年拿奖学金，而还有的学生辍学呢?
人们都知道一个道理: 术业有专攻。但是许多人以为房地产经纪人申请牌照的门坎低, 又有很多人PART TIME做地产经纪, 自然认为这个行业不是一个专业。 做经纪的也好, 不做经纪的也好, 基于这个ASSUMPTION, 有时互相之间的不理解和隔阂越来越深, 甚至到了相互对立和互相指责的地步。
看到这篇买房者的文章后，我感到十分的遗憾！ 做为一名地产经纪人, 我在深深的自省。有的时候, 感受到客户对我的服务不满意, 心里会很自责。 问题或麻烦来了, 不仅仅是自己用不用心去帮助解决, 更多的是有没有这个能力去帮助客人解决。我们做地产经纪的也该少一点埋怨, 多一些自省, 提高自己的业务素质, 才能在必要的时候保护客户的利益。我深信: 别人的信任和尊重只有靠自己的实力与行动得来!
选择了这个行业，其实是选择了一种生活方式，一种绝对不是每天悠哉乐哉，规律起居， 自己可以安排时间表的以自己为中心的生活方式，你必须要喜欢这个工作，乐于并擅长于与人为善。
我相信，在每一个成功的地产经纪的背影里一定隐藏着许许多多的勤奋、忍耐，甚至苦闷与无奈!
还是那句话，君子爱财，应取之有道。用自己的行动，让尊重我们劳动的人们得到我们提供的HELP(Honesty诚信，Experience经验， Liability责任，Professional专业)。
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